物業(yè)設施設備管理制度

第1章 總則

第1條 為了規(guī)范各設施、設備管理，確保設備操作安全，特制定本制度。

第2條 本制度適用于對公司所轄物業(yè)范圍內的配電系統(tǒng)設備、空調系統(tǒng)設備、給排水設備、消防設備等進行管理。

第2章 設備的采購管理

第3條 本公司工程管理部應協助開發(fā)商、承建商選擇各機電設備、給排水設備和消防設備。

第4條 工程管理部需每年對設備供應商進行一次評價并做好記錄。對于不符合要求的設備供應商，不予續(xù)簽合同。

第5條 當發(fā)生嚴重投訴或事故時，物業(yè)公司須組織人員對設備供應商的質量體系進行審核。

第3章 設備的分類管理

第6條 根據設備對業(yè)戶服務的重要性，本公司將其分為Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）。

第7條 Ⅰ級設備包括電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯動柜、冷水機組、BA中央管理計算機等。

第8條 Ⅱ級設備包括正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現場控制器等。

第9條 Ⅲ級設備為除Ⅰ、Ⅱ級以外的所有設備，包括區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通信設備等。

第10條 本公司所有物業(yè)設備采用計劃預修制與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。

第11條 對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），定期進行小修、中修和大修。

第12條 對于Ⅰ、Ⅱ級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）應定期進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）和狀態(tài)維修。

第13條 對于Ⅲ級設備，采取事后維修，并每年保養(yǎng)一次。

第4章 設備的保養(yǎng)和維護

第14條 工程管理部需對設備進行定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現小故障及時排除，并作好記錄。

第15條 一級保養(yǎng)措施如下。

1．一級保養(yǎng)時應對機械設備進行檢查、檢測，根據實際需要予以局部解體，清洗、調整、維修更換。